温铁军这人,说起中国经济那些弯弯绕绕,总能把大道理讲得像自家院子里的闲聊一样接地气。他从基层一步步走来,研究三农问题几十年。
房地产这事儿,他早几年就点破了,不是单纯盖房子的麻烦,而是地产、金融、债务三个泡泡搅和在一起,戳破一个都够呛。到现在2025年了,楼市还在喘气儿,大家伙儿都想知道,这危机到底怎么破?

三泡纠缠下的楼市困局
房地产这摊子事儿,温铁军早看透了,不是盖几栋楼就能摆平的。他直说,这危机是地产泡沫、金融泡沫、地方债务泡沫三个叠加,救起来真不容易。
回想2017、2018年,商品房库存就堆成山了,三四线城市空置率高得吓人。可开发商、银行、地方政府还一个劲儿往里砸钱,土地拍卖会上价码抬得飞起,信贷批得像流水。
为什么?因为外需下滑,实体经济吃不消,2008年美国金融海啸后,量化宽松推高大宗商品价,中国进口原材料成本直线上升,工厂利润薄得像纸,资金全跑去炒房了。温铁军点破,这叫脱实向虚,资本逐利本性作祟,流动性越快赚得越多,电子交易几秒钟搞定,算法比人准。

2018年,美国开始贸易摩擦,中国经济靠房地产拉动的痕迹更明显了。调控政策一波接一波,“房住不炒”喊得响,可扩张没停,四年下来过剩更严重。金融机构把钱压在地产上,信托、理财产品满天飞,杠杆率超标的企业一大堆。
温铁军分析,90%的隐性债务在市县两级,那些人口流出地还硬着头皮上项目,GDP考核下,官员升迁靠这个,平台公司借新还旧,利息都得靠卖地套现。
2021年下半年,恒大爆雷,债务超2万亿,融创、华夏幸福跟着晃荡,业主维权,工地停摆。开发商呢?不少把钱通过各种渠道转海外,买豪宅、俱乐部,国内公司资不抵债听之任之。这时候喊救市,其实是救那些跑路的家伙?

温铁军拿美国2007年次贷危机比,那边私债失控,这边公债堆山,逻辑差不多:泡沫破了,资产价跌,坏账涌现,金融系统抽筋。房地产关联上百行业,拉动GDP据说占25%,可这数字多半是金融机构测的,他们投资全押这儿,舆论一引导,就得政府擦屁股。
但土地问题是根,地方政府开支膨胀,债务滚雪球,圈地就是为还利息。全球需求下降,大萧条趋势下,中国靠基建消化过剩,高铁、机场吃掉一半水泥钢铁,可房地产虚拟扩张高潮来了,资金从生产抽离,跑进楼市股市。
发展中国家两难,发达国家转嫁成本,新兴市场通胀进口,CPI、PPI双涨,中小企业借钱贵,恶性循环。拉美、东南亚早栽跟头,中国有警惕,没全放开资本账户,每年购汇限额5万美元,防外逃。

2022年,调控加码,三道红线划死高杠杆房企,贷款集中度管理,土地量集中供应,现房销售试点。温铁军说,这防住了美国式海啸,可问题没根除。2023年,保交楼专项借款、纾困基金上马,烂尾楼化解,债务显性化。2024年,城中村改造、刚需释放,市场探底。
2025年,政府报告强调止跌回稳,好房子示范项目、智能建造推广,租购并举制度建起来。可挑战还在,土地财政缩水23%,流拍率高,房企破产潮,断供风险。温铁军观点是,化解靠逆周期调节,从建国起就这样,一带一路输出过剩产能,国内城镇化拉动。
可人性贪婪,资本逐利,防不住顺周期做空,得管住资金流向,护实体。房地产投机是隐患,放任准出大事,三泡沫咬尾巴,崩一个全乱套。救市得综合,救民不救商,救房不救市,别让老百姓买单。

乡村缓冲与政策新路
房地产危机闹腾这些年,温铁军说农村是缓冲带,化解城市成本的压舱石。2023年,古田新乡建学院成立,他剪彩,推动课程规划,试点村生态项目。贵州山区,他深入有机茶园,云南零碳村测碳汇。房地产那边,三道红线严控,恒大重整,律师敲法槌,保交楼借款重启工地。
温铁军分析,债务化解得靠城乡联动,农村吸纳劳动力,防城市压力反弹。2024年,他两头跑,人大会议讲八次危机图表,补充债务数据。现房销售试点落地,纾困基金稳金融。
温铁军说,中国经验独特,发达国家金融扩张转嫁成本,中国靠内部基建消化过剩,不是战争转移矛盾。以前危机靠农村软着陆,上山下乡吸纳成本,现在农村接不住,硬着陆多,财政金融社会挤压。他不反对市场,但反对做空,得限投机,收紧场外配资。

全球化危机下,乡村振兴立体开发,生态资本深化,低耗能方式应对挑战。政策响应上,美国大规模救助,中国调整市场,深化供给结构、经营方式、调控监管改革。租购并举,完善交易消费制度,住房土地金融联动,以人定房、以房定地。中央协调机制,统筹措施,防风险。
这些年,温铁军专注三农,摆脱城市中心主义,城乡互动解读危机。农村承接负面成本,决定着陆方式。改革开放后,条件不足,硬着陆频发,社会问题跟上。他去意识形态化,让历史回归本相,新中国国家资本主义,危机周期难免,化解埋下隐患,形成教训。
2025年楼市阵痛中,乡村出路渐明,零碳试点、合作社扩展,农民收入稳。温铁军步伐稳,研究客观,带价值判断按人性分析,贪婪本性推投机,得冷静看结构,代价转嫁。三农不是背景,是缓冲带,如今薄了,得加固。
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