北京土拍市场久违的热闹场面，在东三环松榆里地块的竞拍现场重现。8家房企、166轮激烈角逐，民企懋源成最后赢家。
11月25日，北京朝阳区松榆里0410-0001地块在多方关注中迎来土拍收官。这场被视为北京土地市场风向标的竞拍，共吸引8家实力房企参与，包括首开、金隅、招商、越秀+建工联合体等头部企业。
经过166轮激烈竞价，懋源地产最终以50.24亿元将其收入囊中，成交楼面价约6.21万元/平方米，溢价率18.21%。
01
DICHAN SHIYIYAN
激烈角逐
松榆里地块之所以成为房企争抢的“香饽饽”，就是因为地理位置太好太稀缺了。
该地块位于朝阳区潘家园街道，处在东三环至四环黄金区域，西临西大望路，是近年来北京内城罕见的纯住宅用地。
从地块指标看，规划建筑面积8.08万平方米，容积率2.8，建筑控高60米，形状规整，非常适合打造舒适宜居的高端改善产品。
地块周边配套成熟度极高：200米直达地铁14号线北工大西门站，毗邻北京朝阳合生汇、燕莎奥特莱斯等商业综合体，医疗、公园资源一应俱全。
再来看下这个地块的周边配套，从住宅产品上看，这个区域主要是以“老破小”的二手房为主，房龄都在30年以上，新房供应很少很稀缺，这就反映出这个板块“区域存量市场老化与改善需求释放之间的结构性错配。”
作为“豪宅专家”的懋源，再加上这么核心的地块，对于项目未来的打造方向，十一郎预测，懋源会延续自己打造“定制豪宅”的经验，打造千万以上的改善型产品，甚至顶豪。
考虑到地块的楼面价已达6.2万元/平方米，而周边新房能建·东誉府的成交均价约为10.6万元/平方米，十一郎预计，未来这个地块上的项目售价，很可能指向10-12万元/平方米的区间。
02
民企之光
在当前房地产行业深度调整期，懋源地产作为民营房企，却能逆势扩张，被业界誉为“民企之光”。
懋源地产成立于2000年，以“臻于极致，专于定制”为开发理念，在北京高端住宅市场深耕二十余年。
自2021年以来，当多数民营房企收缩战线时，懋源却屡屡在北京土地市场有所斩获。
2021年10月，懋源以43.34亿元从中海、中铁、华润等国资房企手中夺得丰台周庄子地块；2022年6月，再次以19.55亿元+3万平方米现房销售的条件拿下顺义薛大人庄地块。
懋源成为北京集中土拍以来少有的独立拿地并连续斩获的民营开发商。
在高端产品打造上，懋源已构建起完善的产品矩阵，从城市核心区大平层“台系”，到城市低密别墅“璟系”，再到今年4月刚刚发布的“云系”高端低密产品，形成了“五璟三台一云”的北京高端序列。
懋源·云纪作为“云系”首作，选址顺义后沙峪核心板块，主动将容积率从1.6争取调整为1.1，后期又降至1.05，损容约8000平方米。
对于产品的极致追求，是懋源久经沙场的立足之本，也正是懋源在地产下行周期中仍能稳健发展的关键。
03
产品哲学
十一郎在9月份，跟懋源地产的高层管理人员有过一次深谈。对于许多业内人对于懋源的好奇，问了几个问题。
其中的一个问题，问，作为深耕北京豪宅市场的民营企业，懋源地产的项目不多，但每一个项目都是精品，而且只做高端产品。
在过去20年房地产高周转发展时，懋源没有盲目跟风，去做快速周转的产品；在当下行业走低时，懋源也没有随着下行的行情收窄步伐。
请问，你们是怎么做到的？
对方回答：对产品的极致打磨和追求。
“老板在国外是研究定制房屋的，研究为何老外的房子可以传承三代人还依然那么新？他们是如何养护的，如何设计的。他想把这些理念都移植到国内来，用传承的理念去打造懋源的每一个产品。”
如其所言。
懋源的每一个项目，从最早火出圈的懋源·红玺台，到将中式园林与现代人居融合的懋源·钓云台，再到最近北京豪宅最能打的懋源·云纪，产品力都经得起市场的检验。
在房地产开发行业高歌猛进的时代，懋源保持了难得的耐心。
很多业内人士也很好奇懋源地产背后的老板到底有何背景，能用5年（璟岳项目从拿地到入市相隔5年以上）打造一个产品，节奏之慢，不像是房产圈能干出的事；心态之稳，不像是开发商，倒像是个农民。
不得不说，这是一个极富耐心的企业。
04
未来展望
对于松榆里地块的未来，市场充满期待。
该区域已有多年未有新房供应，懋源的入驻将激活区域改善需求。不过，项目也面临周边黄杉木店、三间房及十八里店等板块多个新房项目的客户分流压力。
从懋源近期开发节奏看，似乎也在寻求速度与品质的平衡。
2021年获得的周庄子项目，仅用时108天高效完成项目建筑工程施工许可证的审批，见证了“北京速度”。
懋源地产一方面保持产品打磨的耐心，另一方面也适当提速，应对市场变化。
懋源地产持续在北京核心区拿地，体现了其对高端住宅市场的长期看好。
在众多民营房企面临挑战的当下，懋源凭借其深耕高端定制的能力和稳健的财务策略，反而获得了难得的发展机遇。
懋源能否在松榆里这块黄金宝地上再次刷新北京高端住宅的标准，我们拭目以待。
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